Immobilier locatif : comment fonctionne la loi sur le complément de loyer

Dans les grandes villes où les loyers sont plafonnés, un mécanisme méconnu permet aux bailleurs de facturer un supplément à leurs locataires. Mais entre usage légitime et abus caractérisé, la frontière est mince. Voici comment fonctionne le complément de loyer et surtout, comment le contester s'il n'est pas justifié.
 

Un dispositif réservé aux zones sous encadrement des loyers
Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays Basque… La liste des territoires soumis à l'encadrement des loyers ne cesse de s'allonger. Dans ces communes, le préfet fixe chaque année, par arrêté, trois niveaux de référence : un loyer médian, un loyer minoré (30 % en dessous) et un loyer majoré (20 % au-dessus). Ce dernier constitue en principe le plafond absolu qu'un bailleur ne peut pas dépasser.
 

En principe seulement. Car la loi Alur de 2014, complétée par la loi Élan de 2018, a prévu une soupape : le complément de loyer. Ce supplément permet de dépasser le plafond du loyer majoré, mais uniquement lorsque le logement présente des caractéristiques jugées réellement exceptionnelles par rapport aux biens comparables du même quartier. Il n'existe aucune formule officielle pour en calculer le montant : c'est au propriétaire de l'estimer, en le justifiant.
 

Ce qui peut, et ce qui ne peut pas, justifier un supplément
C'est là que le bât blesse. Beaucoup de propriétaires confondent « atout » et « exception ». Un parquet en point de Hongrie dans un immeuble haussmannien du VIIIe arrondissement parisien, un ascenseur dans un immeuble de six étages, une cuisine équipée d'un réfrigérateur et de plaques de cuisson : tout cela est courant dans certains quartiers, et ne constitue donc pas un motif valable de supplément.
 

Pour qu'un complément de loyer tienne la route juridiquement, le logement doit se démarquer nettement des biens similaires situés à proximité. La jurisprudence et la pratique dégagent quelques exemples de caractéristiques pouvant être retenues : une vue directe et dégagée sur un monument ou un panorama remarquable, une terrasse privative de grande surface dans un quartier où les extérieurs sont rares, une hauteur sous plafond très supérieure aux standards locaux, des prestations de standing véritablement hors normes (matériaux haut de gamme, conception architecturale spécifique), ou encore un agencement optimisé par un architecte avec des finitions d'exception. Le critère déterminant reste toujours le même : la rareté, appréciée à l'échelle du voisinage immédiat.
 

À Paris, le phénomène est loin d'être marginal. Selon une étude de Pricehubble réalisée en mai 2025, près de 40 % des quelque 7 500 annonces parisiennes mentionnant un complément de loyer affichaient un supplément supérieur à 200 euros par mois. Seules 15 % d'entre elles restaient sous la barre des 50 euros.
 

Certains défauts interdisent tout supplément
Depuis août 2022, la loi a dressé une liste de situations dans lesquelles aucun complément de loyer ne peut être appliqué, même si le logement possède par ailleurs des atouts. Un propriétaire ne peut pas facturer de supplément si le logement présente l'un des défauts suivants :
• des sanitaires situés sur le palier,
• des traces d'humidité visibles sur les murs,
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G,
• des problèmes d'isolation thermique des parois ou de la toiture,
• des fenêtres laissant passer l'air de manière anormale (hors grilles de ventilation),
• un vis-à-vis à moins de dix mètres,
• des infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur,
• des dysfonctionnements dans l'évacuation des eaux au cours des trois derniers mois,
• une installation électrique dégradée,
• une mauvaise exposition de la pièce principale.
 

Ces critères, définis au niveau national, s'imposent dans toutes les communes concernées par l'encadrement.
 

Une transparence obligatoire, de l'annonce jusqu'au bail
Le complément de loyer ne peut pas être une mauvaise surprise découverte après la signature. Depuis le 1er juillet 2022, toute annonce de location dans une zone d'encadrement doit obligatoirement mentionner le montant du loyer de référence majoré applicable, ainsi que le montant du complément de loyer éventuellement demandé.
 

Dans le bail lui-même, le propriétaire doit aller plus loin : il ne suffit pas d'indiquer un montant. Il est tenu de détailler précisément, caractéristique par caractéristique, les éléments qui justifient le supplément. Un simple « belles prestations » ou « cadre exceptionnel » ne constitue pas une justification recevable.
 

Comment contester un complément de loyer abusif
Si vous êtes locataire et que vous estimez le complément injustifié, vous disposez d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour engager une contestation. La démarche se déroule en plusieurs étapes :
 

1. La voie amiable. Commencez par adresser un courrier à votre propriétaire en expliquant pourquoi vous jugez le complément infondé. Appuyez-vous sur les caractéristiques des logements comparables du quartier.
 

2. La commission départementale de conciliation (CDC). Si le propriétaire refuse de revoir le montant, vous pouvez saisir gratuitement cette commission, qui réunit des représentants de locataires et de bailleurs. Elle examine le dossier, évalue la légitimité du complément et rend un avis. Si elle estime que le supplément n'est pas justifié, elle en informe le bailleur.
 

3. Le juge. En l'absence d'accord à l'issue de la conciliation, vous disposez de trois mois supplémentaires après réception de l'avis de la CDC pour saisir le tribunal. Le juge peut alors non seulement supprimer le complément pour l'avenir, mais aussi ordonner le remboursement de l'intégralité des sommes indûment perçues depuis la signature du bail.
 

Attention au cas particulier : si le bail ne mentionne aucun complément de loyer alors que le loyer dépasse effectivement le plafond majoré, le délai de contestation est élargi à trois ans, directement devant le juge. C'est ce qu'ont récemment confirmé deux arrêts de la Cour de cassation du 4 décembre 2025.
 

Le complément de loyer n'est ni un droit automatique du propriétaire, ni un outil de contournement de l'encadrement des loyers. C'est une exception strictement encadrée, qui suppose un logement réellement hors du commun dans son quartier, une transparence totale dès l'annonce, et une justification détaillée dans le bail. En cas d'abus, les locataires disposent de recours efficaces, à condition de les exercer dans les délais.
 

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