Immobilier de prestige : Paris cède son rang de premier marché français au littoral

Une étude Belles Demeures sur dix ans de marché haut de gamme acte un basculement : la capitale, qui pesait près d'un tiers des transactions de prestige en 2015, passe derrière la Côte Atlantique et la Côte d'Azur en 2025.
 

Longtemps, l'immobilier de prestige français se confondait avec quelques arrondissements parisiens. Ce n'est plus le cas. Selon l'étude dévoilée par Belles Demeures, portail haut de gamme du groupe SeLoger, à l'occasion de sa conférence de presse annuelle, Paris et sa région pesaient près d'un tiers de la valeur des transactions de prestige françaises en 2015. Dix ans plus tard, cette part est tombée sous les 24 %. La capitale, elle, ne représente plus que 14 % du marché, désormais dépassée par la Côte Atlantique et la Côte d'Azur, qui en concentrent chacune 15 %.
 

Le déclassement relatif de Paris ne dit pas un affaissement du segment, au contraire. Le marché du prestige a mieux résisté que le reste du résidentiel à la remontée des taux et à l'instabilité des dernières années. Il pèse désormais plus de 39 milliards d'euros de transactions, soit près de 17 % de la valeur totale du marché immobilier français. Ce que révèle l'étude, c'est un déplacement géographique de la richesse et des envies : les acheteurs fortunés arbitrent de plus en plus en faveur du littoral, de la montagne et des régions, au détriment du cœur historique parisien.
 

La Normandie et la Provence en tête des hausses
Ce basculement s'inscrit dans un environnement rarement aussi incertain pour les ménages. Tensions géopolitiques, retour de l'inflation, remontée brutale des taux d'intérêt, ralentissement économique et instabilité politique ont bousculé, depuis cinq ans, les repères traditionnels des marchés immobiliers. Dans ce cycle heurté, le haut de gamme a fait figure de refuge, moins exposé que l'accession ordinaire aux à-coups du crédit. C'est cette relative résilience qui a permis au segment d'absorber le choc tout en se redéployant vers de nouveaux territoires.
La cartographie des prix confirme ce rééquilibrage. Sur dix ans, les plus fortes progressions se lisent en Normandie et en Provence, toutes deux à 49 %, sur la Côte Atlantique à 48 %, dans les Alpes à 45 % et en Bretagne à 41 %. À l'inverse, les marchés historiquement les plus chers avancent plus lentement : 29 % à Paris, 30 % sur la Côte d'Azur. L'écart de rythme traduit un rattrapage des territoires longtemps considérés comme secondaires, portés par la recherche d'espace, de nature et de qualité de vie née de la généralisation du télétravail et accélérée par la crise sanitaire.
 

Ce mouvement s'appuie sur une transformation plus profonde du patrimoine national. Depuis 2020, la part détenue par les ménages les plus fortunés est passée de 41,3 % à 47,1 % du patrimoine français. Cette concentration croissante soutient un marché du prestige moins exposé aux cycles immobiliers classiques : quand la hausse des taux a fait reculer l'accession ordinaire, les acquéreurs haut de gamme, souvent moins dépendants du crédit, ont continué d'acheter. Le segment a ainsi retrouvé un niveau d'activité solide, en s'appuyant sur une demande qui se déploie sur l'ensemble du territoire plutôt que dans les seules zones tendues traditionnelles.
 

La présidentielle de 2027 en ligne de mire
Reste une inconnue de taille, la politique. Selon l'enquête OpinionWay réalisée pour Belles Demeures, 31 % des acquéreurs interrogés déclarent qu'ils pourraient réorienter leur projet immobilier en fonction de l'issue de l'élection présidentielle de 2027. Le chiffre dit la sensibilité de cette clientèle aux orientations fiscales et patrimoniales : dans un segment où les montants engagés se comptent en millions, un changement de cap sur la fiscalité du capital ou de l'immobilier peut suffire à décaler ou à réorienter une acquisition, voire à faire basculer un projet vers l'étranger.
 

Le portail, qui revendique 4 millions de visites mensuelles en hausse de 26 % sur un an et près de 70 000 annonces en ligne, lit dans ces données la fin d'un modèle centré sur la capitale. L'immobilier de prestige à la française s'écrit désormais autant sur les côtes atlantique et méditerranéenne, dans les Alpes ou en Normandie qu'entre la Seine et le Luxembourg. Une recomposition territoriale que les prochains arbitrages fiscaux pourraient encore accentuer.
 

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